VASTGOEDADVIES & AANKOOPBEGELEIDING TENERIFE
Veelgestelde vragen
De meeste mensen hebben wel zin om de stap te zetten maar vooral hun sociale omgeving (vrienden en familie) maken hen doodsbang met verhalen van vrienden of internet waarvan sommigen nog dateren uit de time-sharing periodes!
Alle antwoorden moet je wel in hun context zien en dienen dus enkel als richtlijn. We gaan ook niet zeggen dat er zonder goed advies geen gevaar is en wees zeker steeds alert voor makelaars die op VERKOOP uit zijn en niet direct op wat goed voor U is!
In de punten hieronder probeer ik een antwoord te geven op deze vele opmerkingen die u misschien wel aan het denken of twijfelen zetten!
1. Mirakels zijn er enkel in Lourdes als je geluk hebt!
De wens van iedereen is een mooie villa of een mooi penthouse appartement eerste lijn in Costa Adeje of uw droomregio aan 150.000€ of minder! Wees zeker dat alles wat er op de vele websites als een KOOPJE uitziet wel een addertje onder het gras zal hebben! Misschien bestaat het niet eens, misschien tonen de foto’s de omgeving verkeerdelijk of is het een vastgoed dat reeds van voor de crisis op een verloren pagina op het internet rondslingert! Ook als je iets om te huren zoekt, wees er dan zeker van dat die luxe villa in La Caleta aan 150€/nacht niet bestaat, en als je aankomt de eigenaar van niks zal weten!
2. Makelaar kiezen.
A: Makelaar in Spanje of België kiezen?
Door de crisis in Spanje sprongen enkele beursorganisatoren op de Belgische en andere markten. Op deze beurzen vindt je een aanbod van buitenlandse makelaars maar ook in België en Nederland gevestigde makelaars. Onze opinie is dat een makelaar die niet ter plaatse aanwezig is u achteraf geen diensten zal kunnen bieden maar meestal zijn ze ook niet bekend met de plaatselijke wetgeving en het actuele aanbod! Meestal is er een commissie akkoord met een lokale makelaar die uw belangen dan ter plaatse zal behartigen! Aan u de keuze of u dit een goed gevoel geeft…
B: Makelaars in Spanje of Tenerife!
In Spanje en Tenerife bestaat geen register van makelaars zoals in België met het BIV het geval is! Iedereen kan in principe makelaar worden door een zelfstandig statuut aan te nemen en zich als makelaar in te schrijven! Voor uw eigen veiligheid is het dus belangrijk te weten met WIE je in zee gaat en hoeveel ervaring die heeft! Controleer of de makelaar ingeschreven is bij een beroepsfederatie zoals APEI (Agencias Expertos Inmobiliarios) of Tenerife South Real Estate Association! De meeste van deze makelaars beschikken over een BA verzekering zoals in België. Slecht enkele makelaars hebben naast de lokale registratie tevens een Belgisch (occasioneel) BIV nummer en een BIV verzekering! Vraag hier desnoods een bewijs van… Let ook op voor verkoop rechtstreeks van eigenaars of gepensioneerden die als niet geregistreerde makelaar nog wat willen bijverdienen!
C: Online zoeken en het aanbod…
Onze ervaring is dat de meeste websites niet geactualiseerd zijn en meestal over panden beschikken die reeds maanden verkocht zijn! Dit is niet altijd onbewust, die lokkertjes brengen een eerste dialoog tot stand en “toevallig” was dit pand nu neet verkocht als u ter plaatse aankomt!
3. Koop ik wel een volledig eigendom?
A: Volledig eigendom: Als u de akte leest dient u terug te vinden of de woning een eigen kadastraal (finca) nummer heeft op basis van een horizontale verdeling van het gebouw. Bij oude gebouwen kan het gebeuren dat u slechts een percentage van het totale gebouw koopt waarin bepaald staat wat ervan uw bezit is. Deze situatie is niet risicoloos!
B: Time Sharing: Bij het vroegere time-sharing kocht u niet via een notaris maar een raadsman die zich voordeed als notaris. Daar kocht u enkel een gebruiksrecht en zelfs geen procentueel mede-eigendomsrecht. Hou ook rekening dat oudere gebouwen in Tenerife niet "horizontaal verdeeld" zijn! Dwz dat u een percentage zal kopen ipv een vol eigendom!
B: Momenteel is ook het kopen van hotelkamers of suites in de mode! Hier koopt u een appartement in een HOTEL dat u via een contract van 10 of 20 jaar in uitbating geeft al dan niet via een tussenpersoon. U doet hierbij afstand van het recht op eigen gebruik (uitgezonderd contractueel bvb 1maand per jaar) in ruil voor al dan niet de belofte op een rendement voor de gehele of gedeeltelijke periode. Koop dit nooit zonder goede juridische bijstand! U bent wel degelijk eigenaar van het vastgoed (geen time-sharing) maar U zal er in de toekomst niks aan te vertellen hebben. In de meeste gevallen worden de maandelijkse uitbatingkosten onterecht verhaald op de eigenaars en kunnen zeer hoog oplopen! Dit product is zeker niet slecht zolang u alle voorwaarden vooraf goed doorgenomen hebt en u nooit van plan bent dit eigendom als vast verblijf of verblijf voor langere periodes te gebruiken.
4. Koop ik vrij van schulden, is een Spaanse notaris anders dan een Belgische?
Is het waar dat ik de schulden die eventueel op een eigendom staan meekoop? In principe kan dit niet want in elke akte staat dat het goed dat u koopt VRIJ IS VAN LASTEN, SCHULDEN, HYPOTHEKEN, BOETEN OF TAKSEN, ANDERE SCHULDEN en DAT ER NIEMAND IN WOONT. Pas als het goed vrij is van lasten zal een notaris een akte verlijden. Indien er bijvoorbeeld een hypotheek op rust zoals dikwijls het geval is dient deze eerst op basis van een akte vooraf met de schuldeiser en de verkoper opgehoffen worden. Spaanse notarissen zijn zeer bevoegd en zullen u zeker niks laten tekenen dat u later ten laste zou kunnen gelegd worden en dat niet in de akte of in de NOTA SIMPLE vermeld staat.
5. Hoe kan ik zeker weten dat er geen schulden op een woning zitten?
Dit kan en moet op twee manieren gebeuren, de laatste betalingsbewijzen van nutsvoorzieningen, kadastraal, gemeente en communiteit en belangrijk een "NOTA SIMPLE". Dit is een document uitgereikt door de lokale kadaster waarin alle eventuele lasten of beslagnames opgenomen zijn. Bij de minste twijfel haal er een raadsman of adviseur bij!
4. Ben ik mijn geld kwijt als ik een aanbetaling doe en de verkoop niet doorgaat?
Je moet elk van deze situaties in zijn context zien. Bij onafgewerkte nieuwbouw steeds een bankwaarborg eisen, bij bestaande woningen opletten hoe lang er tussen uw koopakte en het verlijden van de notaris zal zijn! Is dit kort, dan zal een kleine aanbetaling geen probleem zijn, is deze periode lang doe dit dan enkel op basis van een bankwaarborg of wat ik soms doe is een lokale advocaat laten bevestigen dat de gelden op zijn klantenrekening geblokkeerd staan. In elk geval nooit contante aanbetalingen aan de verkoper geven tenzij dit een klein bedrag is!
6. Hoeveel extra kosten moet ik bovenop mijn aankoop rekenen.
Deze kosten zijn: Bij een bestaande woning 6,5% taks + register + ereloon notaris + ereloon gestor / begeleider + kosten overzettingen nutsvoorzieningen. Bij een nieuwbouw woning of appartement 7% IGIC (btw) + 1% Zegelrechten + register + ereloon notaris + ereloon gestor / begeleider + kosten overzettingen nutsvoorzieningen.
7. Werkt een communiteit (syndique) net zoals in België?
In grote lijnen is de werkwijze gelijk als deze in België met een jaarlijkse vergadering waar de raad bepaald wordt, een kostenraming waar alle mede-eigenaars hun percentage (duizenden) van zullen moeten betalen en speciale vergaderingen (juntas) om uitzonderlijke aanpassingen of toelatingen goed te keuren.
8. Wat heb ik nodig om iets te kunnen aankopen?
Om een eigendom in Spanje te bezitten moet je aan een aantal administratieve eisen voldoen!
NIE: Vooreerst heb je een NIE nummer nodig! Dit is een identificatienummer voor de politie en belastingen als buitenlander in Spanje! In Tenerife bekom je dit bij de Nationale politie in Playa de Las Américas en kost 9,54€. Document hier downloaden en eerst in een bank de taks gaan betalen. Daarnaast moet je ook het formulier EX15 invullen en beiden met kopie identiteitskaart bij de politie aanbieden. Dit kan ook allemaal na afspraak op de ambassade van Spanje in Brussel.
BANK: Om uw water, syndicus, huisvuil, enz… te betalen heb je een bankrekening nodig! Sinds 2017 kan dit tevens via een Belgische rekening maar onze ervaring is dat er soms misverstanden tussen de Belgische banken en Spanje bestaan waardoor de betalingen niet uitgevoerd werden en er bvb geen water is als je aankomt! Telefoon en Internet kan enkel via Spaanse rekening! Wij werken vooral met Banco Solbank Sabadell daar de klant alles online kan uitvoeren!
NOTA SIMPLE: De notaris, uw begeleider of makelaar zal dit document opvragen aan het register om te controleren of er op uw droomwoning schulden, hypotheken, beslagleggingen of andere beperkingen zoals bouwregistraties ingeschreven zijn! Zonder dit document raden wij 100% af een akte te tekenen!
ENERGIE CERTIFICAAT: Alhoewel de meeste appartementen en woningen over een “G” certificaat beschikken is het noodzakelijk sinds 2016 een energiecertificaat in de akte op te nemen.
LAATSTE FACTUREN NUTSVOORZIENINGEN, SYNDICUS, KADASTER EN GEMEENTETAKSEN: De verkoper dient bij voor de verkoop alle voornoemde documenten aan de notaris en begeleider te bezorgen alsook de betalingswijzen van deze documenten. Een begeleider zal automatisch aan de gemeente hier een bewijs van opvragen. De syndicus dient tevens een certificaat te bezorgen waarin bevestigd is dat alle maandelijkse kosten tot op de dag van akte betaald werden en er geen juridische problemen met het vastgoed zijn.
9. Hoe lang vooraf moet de de notaris aangevraagd worden?
Spaanse notarissen werken niet zoals in België. Als u vandaag uw droomwoning vindt en alle nodige documenten bezit (NIE + bankrekening en alle documenten van het aan te kopen pand) kan u in principe binnen de 7 dagen de akte verlijden. In de praktijk moet nog geld overgemaakt worden en een aantal praktische regelingen getroffen worden waardoor meestal een datum gepland wordt tussen de verkoper en de koper.
10. Kan ik met een Belgische bankcheque betalen?
Neen, enkel een Spaanse bankcheque en maximaal 2500€ contant kunnen als betaalmiddel gebruikt worden.
11. Op eigen naam kopen, met een vennootschap, vruchtgebruik...
Heelwat mensen informeren naar het erfenisrecht dat geldig is bij een eigendom in Tenerife of als ze kunnen kopen op basis van vruchtgebruik of financieren op basis van hun groepsverzekering? Deze punten kan je best individueel met uw lokaal raadgever of uw fiscalist bespreken. Bij vruchtgebruik liggen de percentages anders dan in België en bent u tevens belastbaar op dat bedrag. Bij vruchtgebruik dienen de aankopers en vruchtgebruikers allen aanwezig zijn bij het schrijven tenzij de vruchtgebruikers over een notariële volmacht beschikken en hun NIE via het spaanse consulaat in België aangevraagd hebben. Dit is niet alleen een dure aangelegenheid maar ook een grote administratieve molen. Bij erfenis van een vastgoed in Spanje betaal je 2X erfenisrechten, eenmaal in België en eenmaal in Canarias. Vraag indien nodig bij ons de lijst van percentages op vruchtgebruik aan!
Heb je nog onbeantwoorde vragen, stuur ons een mailtje...
Of telefoneer of WhatsApp ons op +34 - 658 - 905.539 of +32 - 472 - 443.667
Deknock.immo are registered agents in Tenerife Spain +34-692 12 27 52 experts in real estate registered in Spain under nº2774 and Belgium BIV 511433
Een selectie makelaars & promotors in Tenerife met wie we samenwerken:
Clearblue Skies, CML, Crossley Morfit, Agustin Morales, Caleta Palms Resort, Baobab, Second Home Tenerife, Tenerife Property Shop, Los Cristianos Properties, Magnolia Golf Resort, Tenerife Residences, Costa Azul, Tenerife Estate Agents, Tenerife online, Acciona, Alicur, Arte Metro, Property Alliance, Ocean Properties, Tenerife Royale, Wady Properties, Ksa plus, Von Poll, Engel en Völckers, Luxury Properties, Actual Properties, Lupain Properties, VYM properties, Capital Property, Fydes Factum…